住宅和商品房的区别是：一、定义不同，商品房既可以是住宅也可以是店面；二、使用年限不同，住宅一般有70年的使用年限，而商品房一般只有40年或50年；三、税费不同，住宅的税费会低一些；四、水电费用不同，商品房的水电费相对较高；五、居住环境不同，商品房的居住密度比住宅要大一些。
1、定义不同
商品房其实它既可以作为住宅使用，还可以将它作为商业房使用，比如将它作为店面，也能够作为商业和住宅的结合体。有些商业商铺，楼下属于商业住宅，而楼上就是普通住宅，对于住宅来说就是用来给家庭居住的房子，它包括一些别墅、公寓、还有一些集体宿舍、职工宿舍、学生宿舍等。所以整体来说有些商品房它是包含了住宅还有商品房的性能。
2、使用年限不同
对于使用年限要根据这块房屋它所建设的土地性质，像一般住宅它所使用的土地性质就是居住土地，往往使用年限能够有70年，而商品房的使用土地性质会相对比较特殊，一般常见的商业建筑在土地使用权限方面只有40年或50年。像一些商业综合楼、公寓式酒店等，它们的使用期年限可能只有40年左右，但是也不排除市面上有一些商品房它的使用年限会相对较长一些，所以大家在购买商品方式还是要具体了解一下。
3、税费不同
大家都知道在办理房屋产权的时候往往是需要交纳一定的税费的，但是不同类型的房子它的税费方面也有一定的区别，住宅方面的房屋往往税费方面会稍微低一些，比如像维修资金往往只需要收纳整个房屋售价的2%，而在于商品房来说因为它的性质特殊，所以在税费方面会相对较高一些，可能优惠力度方面并没有那么大，一般它的税费是按照整个房屋成本价到6%至8%收取。
4、水电费用不同
商品房和住宅房这两种房屋在水电收费方面也有不同的区别，大家平常的住宅房屋在水电收费方面是按照普通的收费水准进行收取，也就是家用水电收费标准。商品房水电收取按照商品房的性质，如果商品房是作为商业或者是商住两用的，往往它的水电方面会比住宅房屋相对较高一些，是按照商业化的水平收取水电费用。
5、居住环境不同
如果这个商品房是用来作为商业使用，往往它内部居住的密度会相对较多一些，比如大家常见的商业写字楼，而这样的写字楼每层的人数就相对较多，而住宅是作为纯居住使用可能每层大多只有三层住户。
