商品房与住宅房的区别主要在于：商品房包括出租房、住宅、商业用房和其他建筑物，包含住宅，但又不仅限于住宅，在土地性质和出让年限、贷款条件还有生活费用、落户等问题区别于住宅房。
具体介绍如下：
一、土地性质不同
从获得方法上来说，商品房是在房地产市场中，根据市场价格卖出，在国家规定的经济环境内，卖双方可以讨价还价。而住宅只是提供居住的，主要分为普通住宅、高档住宅、多层住宅、高层住宅。
商品房的土地性质一般是商业用地或者是综合用地，普通住宅的土地性质就是住宅用地。
商业用地的用途一般用于商业、娱乐和经营性建筑。综合用地就是用来规划商业和普通住宅。
二、土地出让年限不同
住宅房的产权为70年，到期后自动续费，但需要提前缴纳一定费用才可。商品房的具体年限是根据其性质决定的，因为商住房属于经营性用地。不能享受“住宅用地土地使用年限为70年”的规定，一般是50年土地使用权，届满之后可以向国家申请延长。
三、贷款条件不同
两者都要求借款人具有稳定的收入来源，确有偿还贷款本息的能力。商业贷款一般不能超过10年，而且不能申请住房公积金贷款。住宅房必须支付不低于所购住房全部价款一定比例以上的首期购房款，有的银行还要求在提出借款申请的时候，由不低于购房所需资金的30%的存款存在贷款行。
四、生活费用不同
首先就是缴纳的税费。50年产权的商品房，契税按3%缴纳。但是普通住宅房初次的契税为1.5%。50年产权的住宅契税是3%。
再有就是商品房的物业费、水费、电费、暖气费等使用费，都采取的是商业价格。而住宅房的物业费、水费、电费、暖气费等费用都是按照居民价格缴纳的。商业价格一般要高于居民价格。商业商品房的生活费用要高于住宅房的生活费用。
五、落户问题不同
商业公寓和小产权房无法办理入户，在购买的时候一定要慎重，无法落户，就是说业主的子女不能拥有楼盘所在地的户口，也就没有去该地段学校读书的资格。
住宅性质的商品房通常是可以落户的。购买商品房以后，可以携带身份证、户口本等相关资料，到房屋所在地的派出所申请落户，派出所审核通过后会出具准迁证。拿到准迁证以后。就可以到原户籍派出所所在地将户口迁移出来，最后携带相关资料到落户派出所办理落户手续。不同地方的落户政策不一样。购买前想要落户，最好先了解当地的政策。
