房产五证是：一、国有土地使用证，一般通过城市国有资源管理部门发放；二、建设工程规划许可证，一般通过城市规划委员会发放；三、建设用地规划许可证，一般通过城市规划委员会发放；四、商品房预售许可证，一般通过城市房屋管理部门及建设委员会发放；五、建筑工程施工许可证，一般通过城市房屋管理部门及建设委员会发放。
五证不全的房屋会有哪些问题
1、无法取得房产证
如果开发商不具备五证，那么购房者就无法顺利的领取到房屋的产权证，所以也不能及时的进行房屋的过户以及产权登记办理，但是房屋属于不动产，要进行实名登记，如果房屋没有房产证的话，在法律的角度上并不具备相关物权法的保障。
2、房屋属性不明
如果开发商没有具备相关的五证或者是五证不齐全，那么购房者就没有办法真实的了解开发商，对于开发商销售的房屋，在性质方面也会不太明确，如果购买了五证不齐全的房屋，购房者无法对自己的合法权益进行保证。
3、不法开发商骗取定金
有一些不法开发商为了能购将购房者的钱财套取，明明还没有领到相关的预售资质，但是这些开发商却在售楼部已经开始进行房屋的销售工作，如果开发商没有获取预售许可证，那么购房者购买了这样的房子，其实会具有比较大的风险，当购房者将房款付给开发商之后，这些不法开发商有可能会直接卷款携逃，就会造成购房者既没有得到房屋，财产也被骗取。
4、房屋质量无保障
若开发商五证不齐全或不具备五证，那么在一定程度上就意味着，开发商没有进行房屋出售以及房屋建造的相关资质，通常这样的开发商建造出来的房屋质量，也无法得到比较好的保障，所以购房者购买了这样的房屋，之后一旦出现了问题会比较麻烦。
5、合同可能不具备法律效力
开发商五证不齐全或没有进行五证办理，那么就没有办法顺利的进行房产证办理，所以这种情况下，即便是购房者跟开发商签订了房屋预售合同，付了相关的房款，也无法去当地的房产交易部门进行网签操作，如果不慎遇到了一些黑心的开发商，甚至有可能会发生一房多卖的现象，从而会引发一系列的购房纠纷问题。
6、无法办理贷款
现在购房者在购房的时候，通常都会向银行进行贷款申请，但是银行会需要确认房屋是否具备预售许可证，以及需要开发商将阶段性的担保责任承担，才能够为购房者进行按揭贷款的手续办理，所以如果开发商五证不齐全，那么购房者是无法进行贷款办理的，而且按照相关的约定，如果开发商故意将贷款限制进行隐瞒，从而让购房者出现贷款办理失败的情况，开发商应赔偿相应的损失。
