公寓跟住宅房的区别有：一、产权年限，公寓40或50年，住宅房70年；二、采光条件，公寓采光不太充足，住宅房采光好些；三、公寓按商业水电标准收取，住宅按民用水电标准收取；四、住户量，公寓一层住户多，住宅不会太过密集；五、首付比例，公寓首付比例不小于40%，住宅首付比例不小于35%。
1、产权年限
公寓跟住宅房比较大的一个区别，就是在产权年限方面有所不同，虽然对于房屋的使用不会有过多的限制，但是在土地产权的使用年限上，是有一定约束的。一般公寓的产权年限可以根据土地的性质来划分，若属于工业用地，一般产权年限在50年；若属于商业用地，一般产权年限在40年，因此公寓的产权年限通常在40年到50年左右；而住宅房一般的产权年限都在70年。
2、采光条件
许多的公寓住房，在通透性以及采光效果方面都不是特别好。有一些商业公寓，甚至在卫生间以及厨房空间中都不带有窗户，即便有阳台大多数也属于内阳台，因此公寓住房在采光条件上都不是特别好。而按照相应的规范需求，普通的住宅房，是必须满足相关的采光日照条件的。所以大多数的住宅房通常都是明厨明卫，在采光条件方面，相比较于公寓住房会好一些。
3、水电标准
因为公寓住房通常都是商业用地，因此，不管是水还是电都会按照商业标准来判断，一般商业用水按区域来收取费用，商业用电按时间段收取费用；而普通的住宅房通常都是民用住房，因此水电的标准方面，都是根据民用水电的标准，按阶梯式的方法进行费用收取。因此住宅的水电标准，相比较于公寓的水费标准会更低一些。
4、住户量
通常大多数带有商业性质的公寓，因为每一套房屋的面积都是偏小一些的，所以开发商在建设的时候，会将每一层的居住数量建造的比较多。在许多的公寓性质房屋中，能看到很多的住户都处于门对门的状态，在私密性方面可能得不到较好的保障。而普通的住宅，通常是2梯4户或者是6户，甚至有的是1梯2户或一梯一户，因此居住的并不是特别密集。
5、首付比例
一般来说，商业公寓在进行购买的时候，应根据商业住房的规定进行办理，通常第一套房，在首付的比例方面不可以小于40%，同时在贷款的利率方面也会比较高一点；如果是想要购买普通住房，一般在首付比例方面不会小于35%。当然按照不同的地区，在首付比例方面都会有一些差异。
