公寓房和商品房的区别是：一、购房区别，公寓房不限购，商品房限购；二、产权区别，公寓房的产权在40年左右，商品房的产权一般是70年；三、贷款区别，公寓房只能用商业贷款模式，商品房既可以使用商业贷款，可以使用公积金贷款；四、落户区别，商品房正常是可以落户的，但是公寓房不支持落户。
1、购房区别
公寓房和商品房在购房上有着显著的区别，在现实生活中，有的业主为了价格较低，面积较小，可能会在三环之内或者城市的市中心购买一些公寓房。由于公寓面积较小而且不受贷款政策的影响，一个人名下可以购买两套公寓或者三套公寓属于不限购政策，在其他城市依然可以购买商品房或者住宅房。
然而购买商品房是要受到限购限贷政策的影响，尤其是限购政策。如果有些业主在一座城市已经购买了一套商品房，那么在其他城市不能再购买商品房，前提是这座城市有限购政策。而且在贷款方面也有较大差异，第1套房屋可以首付30%，如果业主名下已经有两套商品房，第2套首付款应该达到50%甚至70%左右。
2、产权区别
公寓房和商品房在产权方面也有区别，公寓房的产权一般没有商品房产权长，俗称为小产权。大部分是40年左右，有一些公寓房的产权甚至达到35年左右，产权短居住时间就比较短。而且产权到期之后去续产权的时候比较麻烦，还需要交纳相应的费用。
商品房有两种性质，第1种是单纯的商品房没有居住性，第2种是既可以居住而且还可以当商品房使用，一般商品房的产权年限都在50年甚至70年左右。
3、贷款区别
公寓房和商品房在贷款方面也有显著的区别，如果业主购买的是公寓房，无论公寓房的面积是多少，位置在哪里，贷款的形式比较单调，只有一种贷款模式，也就是商业贷款。无论业主名下是否有公积金，都不能使用公积金进行贷款，也就意味着不能享受公积金的较低利率。
然而如果购买的是商品房，既可以选择商业贷款而且还可以选择公积金贷款，贷款模式多样化。如果业主名下交纳有公积金，可以用公积金来进行贷款，享受较低利率。而且每个月也可以从公积金里面划拨一部分房贷，减轻还款压力。
4、落户区别
有些业主购买的商品房是搭配住宅房一起使用的，下面一层可以当做商品房使用，上面一层可以当做住宅房使用，这种楼房也称之为商品房，根据小区性质以及城市管理特点有落户的可能性。相反如果购买的是公寓房是没有落户资格的。
