楼房外墙出现破损以及开裂的现象，物业是有维修外墙责任的。一般房屋还在保修期之内，外墙的维修是由开发商进行负责。如果过了保质期，那就是由小区的物业公司来进行维修。另外对于房屋外墙的维修，开发商给的保修期是在五年。
外墙渗水怎么修
1、在外墙重新做防水层
外墙出现了渗水的现象，可以在墙面重新做防水层，但是操作起来比较麻烦，因为需要将外墙重新进行装修。首先要将外墙上面的装饰材料例如瓷砖给拆除，拆除好了的瓷砖可以放置一旁留着后续使用，之后能铲除掉外墙上残留下来的胶水。如果发现外墙有凹凸不平的地方，需要填补或者打磨，保证墙面处于整洁平整的状态。
接下来调和防水材料后用油漆刷均匀的涂抹在外墙表面，等防水层自然风化之后，就可以把之前拆卸下来的装饰材料重新安装回外墙之上。在施工的时候，如果外墙处于的楼层较高，就需要设置隔板，隔板是为了保证施工人员以及地下行人的安全，防止出现高空坠物的危险现象。
2、用无机防水堵漏材料修补
要在外墙找到漏水的位置，之后也要检查一下是因为什么原因而造成外墙渗水。可以用小锤子敲击墙面，如果听到某处传来空空的声音，就代表这个地方是有空洞，这个时候不需要将外墙都拆下来进行维修，可以在墙面上用打孔机钻用直径在2厘米的孔洞，之后插入一根管子让无机防水堵漏材料。通过管子流通到孔洞之内进行填补，填补满了之后要将管道轻轻的拿出来之后，不要带出堵漏材料，让内部的堵漏材料自然风干，风干后才可以使用瓷砖或者腻子对墙面进行装饰。
3、重新修补外墙缝隙
如果外墙渗漏的情况并不严重，只是出现了细微的缝隙，没有明显的破损情况，可以推断出是因为外墙瓷砖的连接处并没有做好缝隙的填补，所以在梅雨天气雨水会顺着缝隙流入外墙的内部，造成外墙渗水的现象。像这种情况要使用专业的缝隙胶，以及防水剂用来修补外墙的缝隙，填补处理的施工较为重要，在维修之时要注重施工质量，这样能让外墙不会出现渗水的情况。
